不動産売却の税金｜譲渡所得税の計算方法と3,000万円特別控除などの特例

不動産を売って利益が出たときは、「売却価格－（取得費＋譲渡費用）－特別控除」で求めた譲渡所得に、所得税・復興特別所得税・住民税がかかります。長期所有（5年超）なら税率は合計約20.315%、短期（5年以下）なら約39.63%です。ただし、自宅を売る場合は3,000万円の特別控除などの特例があり、条件を満たせば税金がゼロになることも珍しくありません。特例を受けるには確定申告が必要です。この記事では、計算の流れ、税率、主な特例、申告の手順を、計算例とあわせて説明します。

譲渡所得の計算式

税金のもとになる「譲渡所得」は、次の式で求めます。

譲渡所得＝売却価格（譲渡収入）－取得費－譲渡費用－特別控除

取得費に「購入代金の全額」を入れるのではなく、建物については、築年数分の減価を差し引く点に注意してください。たとえば、購入したときに、建物が2,000万円だった場合、木造住宅は、法定耐用年数22年をもとに、購入からの経過年数に応じて、取得費が減ります。具体的な計算は、国税庁の案内か、税理士に確認してください。

建物の取得費の考え方（減価償却相当額）

自宅などの非事業用の建物は、取得費から、購入後の経過年数に応じた「減価償却費相当額」を差し引きます。国税庁の案内では、次の式が示されています。

建物の取得費＝購入代金－減価償却費相当額 減価償却費相当額＝購入代金×0.9×償却率×経過年数

非事業用の建物の耐用年数は、事業用の1.5倍とされ、たとえば木造の住宅は、22年の1.5倍で33年、償却率は0.031です。計算例（説明用の数字）：購入時の建物の代金が2,000万円、経過年数が15年の木造住宅なら、減価償却費相当額は、2,000万円×0.9×0.031×15＝約837万円、建物の取得費は、2,000万円－837万円＝約1,163万円です。構造によって耐用年数と償却率が変わり、経過年数は6か月以上を1年に数える決まりもあるため、実際の計算は、国税庁の資料で確認してください。

土地の取得費は、減価せず、購入時の代金がそのまま取得費になります。土地と建物の代金が契約書で区分されていない場合は、消費税額などから按分する方法があります。この区分の仕方で、取得費の合計が変わるため、購入時の契約書や重要事項説明書を、必ず探してください。

また、購入のときにかかった仲介手数料、登録免許税、不動産取得税なども、取得費に含められます。リフォームで、資産価値が上がる工事を行った場合は、その費用も取得費に加えられる場合があります。領収書や工事の契約書は、売却まで保管しておきましょう。

税率：長期と短期

売却した年の1月1日時点で、所有期間が5年を超えるかどうかで、税率が変わります。「5年超」は、売った日ではなく、売却した年の1月1日が基準である点に注意が必要です。

復興特別所得税は、2037年分まで課されます。短期の税率は高いため、売却のタイミングを少しずらすだけで、税額が大きく変わる場合があります。1月1日をまたぐかどうかは、売却時期を決める際の確認点です。

計算例（説明用の架空の数字）

例1：特例を使わない場合

売却価格3,000万円、取得費が不明で、概算取得費（売却価格の5%＝150万円）を使い、譲渡費用が110万円の場合、譲渡所得は、3,000万円－150万円－110万円＝2,740万円です。長期なら、2,740万円×20.315%＝約556.6万円が税額です。

例2：取得費の資料がある場合

同じ売却価格で、購入時の資料から、取得費が2,500万円と分かった場合、譲渡所得は、3,000万円－2,500万円－110万円＝390万円で、税額は、390万円×20.315%＝約79.2万円です。資料の有無で、数百万円の差が生じています。

例3：3,000万円特別控除が使える場合

売却価格5,000万円、取得費3,200万円、譲渡費用160万円なら、譲渡所得は、5,000万円－3,200万円－160万円＝1,640万円です。居住用財産の3,000万円特別控除が使えれば、1,640万円－3,000万円＜0となり、課税される所得はゼロです。特例を使わなければ、1,640万円×20.315%＝約333.2万円です。

なお、譲渡所得税の概算ツールでは、特別控除後の金額と税率を入れて、税額の目安を確認できます。

主な特例

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除

自分が住んでいた家（マイホーム）を売るとき、譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。主な要件は、次のとおりです。

• 自分が住んでいる家、または住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る。
• 親子や夫婦など、特別な関係にある人への売却ではない。
• 前年、前々年に、この特例（または買換えの特例）を受けていない。
• 売却した家が、居住用の家屋、またはその敷地。

所有期間の要件はなく、住み始めて数年でも使えます。共有名義の場合は、持分ごとに、それぞれ3,000万円まで控除を受けられます。

10年超所有の軽減税率の特例

居住用財産で、売却した年の1月1日現在、所有期間が10年を超える場合、譲渡所得のうち6,000万円以下の部分に、軽減された税率（所得税10%、復興特別所得税、住民税4%で、合計14.21%）が適用されます。3,000万円特別控除と併用できます。

たとえば、例3で、控除後の所得が仮に2,000万円残った場合、10年超なら、2,000万円×14.21%＝約284.2万円です。長期の通常の税率（20.315%）なら、約406.3万円で、差は約122万円です。

譲渡損失の特例

自宅を売って損失が出た場合、一定の要件を満たせば、他の所得との損益通算や、翌年以降への繰越控除が使えます。住宅ローンが残っている場合の特例もあります。要件が細かいため、国税庁の案内で確認してください。

空き家の3,000万円特別控除

相続した空き家を売る場合の特例は、相続した空き家の売却で説明します。

確定申告の手順

売却した年の翌年の、2月16日から3月15日（例年）に、税務署に申告します。次の書類を準備します。

1. 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）。
2. 売買契約書の写し（売却時・購入時）。
3. 譲渡費用の領収書。
4. 特例を受ける場合は、住民票の除票、登記事項証明書、その他の添付書類。

住民税は、確定申告の内容をもとに、市町村から通知が来ます。申告をしないと、特例が受けられず、無申告加算税や延滞税がかかる場合があります。e-Taxで、オンラインで申告することもできます。

税金の注意点

1. 売却の翌年に忘れずに申告する：特例は、申告が条件です。
2. 所有期間の起点に注意：相続や贈与で取得した場合、所有期間は、被相続人（贈与者）の取得時から引き継ぎます。
3. 共有名義の場合の分け方：持分ごとに課税されます。
4. 他の所得への影響：譲渡所得があると、翌年の国民健康保険料や、介護保険料、医療費の窓口負担割合（高齢者の場合）に影響する場合があります。
5. 専門家の活用：複雑な場合は、税理士や、税務署の相談窓口に相談してください。

専門家に相談するべきケース

• 取得費の資料がなく、概算取得費では高い税額になりそうな場合。
• 相続した不動産、共有名義の不動産を売る場合。
• 事業用の不動産や、賃貸中の物件を売る場合。
• 買換えの特例を検討している場合。

よくある質問

売却で損が出ても、申告は必要ですか？

税金がかからないため、原則は必要ありませんが、損益通算や繰越控除の特例を受けるときは、申告が必要です。

3,000万円特別控除は、自動的に適用されますか？

されません。要件を満たしていても、確定申告で、適用を受ける手続きが必要です。

住民税はいつ払いますか？

確定申告の翌年度の、6月ごろに、市町村から通知が来ます。納付の方法は、通知書に記載されています。

参考・公式情報

• 国税庁 — 譲渡所得の計算、居住用財産の特例、確定申告の案内
• 国土交通省 — 不動産の取引に関する情報
• 日本税理士会連合会 — 税理士の相談窓口