契約不適合責任と手付解除｜売買契約後のトラブルを防ぐ売主の注意点

売買契約の後に売主が負う主な責任は、引渡した物件が契約の内容に適合しない場合の「契約不適合責任」で、解約については、手付解除の期限と違約金が重要な論点です。2020年4月の民法改正で、従来の「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」に変わり、買主は、修補などの追完請求、代金減額請求、損害賠償請求、契約解除ができるようになりました。ただし、個人が売主の中古住宅では、特約で責任の期間を短くするのが一般的です。この記事では、責任の内容と期間、特約の考え方、手付解除と違約金、告知の注意点を説明します。

契約不適合責任とは

契約不適合責任は、引き渡された目的物が、種類、品質、数量に関して、契約の内容に適合しない場合に、売主が負う責任です（民法562条以下）。たとえば、売買契約で「雨漏りはない」とされていたのに、引渡し後に雨漏りが見つかった場合、買主は、売主に対して、次のような請求ができます。

改正前の「瑕疵担保責任」は、「隠れた瑕疵」（買主が知らなかった欠陥）が対象でしたが、契約不適合責任では、契約の内容に合っているかどうかが基準です。つまり、売買契約書や物件状況報告書に、欠陥が書いてあれば、それは契約の内容に含まれるため、責任を問われにくくなります。ここが、売主が、物件の状況を正確に書面に残す理由です。

責任の期間

買主は、不適合を知った時から、1年以内に、売主に通知しなければなりません（民法566条）。ただし、実務では、特約によって期間を短くすることが多く、次のような傾向があります。

上記は一般的な傾向で、実際の期間は、売買契約書の特約によって決まります。契約書の「契約不適合責任」の条項は、署名の前に、必ず確認してください。ただし、売主が、知っていながら買主に告げなかった事実については、特約で責任を免除していても、免れることはできません（民法572条）。

売主ができる対策

1. 物件状況報告書・付帯設備表を正確に書く：雨漏り、シロアリ、設備の故障、近隣の事情、過去の修繕歴を、正直に記載します。
2. 既知の不具合は、契約前に買主に伝える：伝えたうえで、価格に反映する、または現況のまま売ることを契約書に明記します。
3. 責任の期間を特約で短くする：個人売主なら、3か月程度が一般的です。
4. ホームインスペクションを活用する：建物状況調査を、売却前に受けると、買主に安心感を与え、後のトラブルを減らせます。
5. 設備の保証を明確にする：給湯器やエアコンなどの設備は、「引渡し後は保証しない」旨を、付帯設備表で明確にします。

手付解除のルール

売買契約の締結時には、買主から売主に、手付金が渡されます。手付金は、売買価格の5〜10%程度が、一般的な目安といわれます。民法では、手付を渡した場合、相手方が契約の履行に着手するまでは、次の方法で契約を解除できます（民法557条）。

• 買主から解除する場合：渡した手付金を放棄する。
• 売主から解除する場合：受け取った手付金の倍額を、買主に支払う（手付倍返し）。

たとえば、売買価格3,000万円、手付金150万円の場合（架空の数字）、買主が解除するなら150万円を放棄、売主が解除するなら300万円（受け取った150万円を含む倍額）を払うことになります。売主にとっては、買主より負担が大きい点に注意が必要です。

契約書では、手付解除ができる期限を、「契約から○日まで」「相手方が履行に着手するまで」などと定めるのが一般的です。期限を過ぎると、手付解除はできず、債務不履行による解除となります。

違約金

契約の履行に着手した後に、一方が契約に違反した場合、違約金が発生します。契約書には、「売買価格の10%または20%」などと定められるのが一般的です。宅地建物取引業者が売主の場合は、宅地建物取引業法第38条により、損害賠償額の予定と違約金の合計が、代金の20%を超えてはならないとされていますが、個人間の売買には、この上限は直接適用されません。契約書の違約金の条項は、金額と条件を、よく確認してください。

ローン特約

買主が住宅ローンを利用する場合、契約書に「ローン特約」が設けられることが一般的です。これは、買主の住宅ローンの審査が通らなかった場合に、契約を白紙に戻すことができる特約です。ローン特約により契約が解除された場合、売主は、受け取った手付金を、買主に返還する必要があります。

売主にとっては、売却が白紙になるリスクとなります。買主の住宅ローンの事前審査が、承認されているかを、契約前に確認することが大切です。契約までに、事前審査の承認書や、自己資金の状況を、不動産会社を通じて確認してください。

告知事項に関する注意

売却する物件に、買主の判断に重要な影響を与える事実（過去の事故・事件、近隣の迷惑施設、境界のトラブルなど）がある場合は、告知が必要です。国土交通省は、2021年10月に、賃貸・売買の取引で、人の死に関する告知のガイドラインを策定しています。たとえば、自然死や日常生活の中での不慮の死は、原則として告知が不要とされる一方、事件性のある死や、特殊清掃が必要となったケースなどは、告知が必要とされています。実際の対応は、ケースごとに異なるため、不動産会社に相談してください。

売主が告知を怠ると、契約不適合責任や、不法行為責任を問われることがあります。迷ったときは、告知するのが原則です。

計算例：責任の範囲を考える（説明用）

引渡しから2か月後に、雨漏りが見つかり、修理費用が80万円かかったとします（架空の数字）。

• 売主が雨漏りを知らず、契約書で責任期間が3か月：責任期間内なので、買主から修補や、費用の請求がありえます。
• 売主が雨漏りを知っていて告げなかった：特約があっても免責されず、請求を受ける可能性があります。
• 売主が雨漏りを買主に伝え、契約書に「現況のまま」と明記：契約の内容に含まれるため、責任を問われにくくなります。

このように、事前に正直に伝え、書面に残すことが、最大の防御になります。

よくある質問

引渡し後に、買主から修理費用を請求されたら、どうしますか？

契約書の特約の内容（責任の期間、対象）を確認し、不動産会社と相談してください。請求の内容が妥当か、判断できないときは、弁護士や、宅地建物取引業協会の相談窓口に相談できます。

契約後に気が変わりました。解約できますか？

手付解除の期限内であれば、手付金の倍額を払って解除できます。期限を過ぎると、違約金が発生する場合があります。

買主のローンが通らなかったら、どうなりますか？

ローン特約があれば、契約は白紙になり、手付金は返還します。売主の責任は、ありません。

参考・公式情報

• 法務省 — 民法（契約不適合責任、手付）の改正に関する情報
• 国土交通省 — 宅地建物取引業法、人の死に関する告知のガイドライン
• 国民生活センター — 不動産取引のトラブルの相談