媒介契約の3種類を比較｜一般・専任・専属専任の違いと選び方

媒介契約には、一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の3種類があり、違いは「同時に何社に頼めるか」「報告やレインズ登録の義務がどうなるか」「自分で買主を見つけて売れるか」です。早く確実に売るために1社に任せるなら専任、複数社に競わせたいなら一般、というのが基本的な使い分けですが、実際には物件の人気度や、担当者との信頼関係で選ぶほうが失敗しにくくなります。この記事では、三つの契約を表で比較し、選ぶときの基準と注意点を解説します。

媒介契約とは

媒介契約は、売主が不動産会社に、買主を探して売買契約を成立させる仕事（媒介）を頼む契約です。宅地建物取引業法第34条の2により、不動産会社は、媒介契約を結んだときは、遅滞なく書面を作成して依頼者に交付しなければならないと定められています。国土交通省が示す標準媒介契約約款に沿った書面が、一般に使われています。

三つの契約の比較

項目	一般媒介	専任媒介	専属専任媒介
複数社への依頼	できる	できない（1社のみ）	できない（1社のみ）
自分で見つけた買主との契約（自己発見取引）	できる	できる	できない（依頼した会社を通す必要がある）
契約期間	法律上の制限なし（標準約款では3か月以内が目安）	3か月以内	3か月以内
レインズへの登録	義務なし（明示型では任意）	契約から7営業日以内に登録義務	契約から5営業日以内に登録義務
売主への業務報告	義務なし	2週間に1回以上	1週間に1回以上
特徴	自由度が高いが、会社の熱意が分散しやすい	1社が責任をもって売るが、囲い込みの懸念がある	最も拘束が強いが、報告は最も手厚い

「レインズ」は、不動産流通機構が運営する、不動産会社間の物件情報システムです。登録されると、他の不動産会社が、自社のお客さんにその物件を紹介できるようになります。契約期間が満了した後の自動更新は認められておらず、更新するには、売主からの申し出が必要です。

一般媒介が向いている人

人気エリアの物件で、複数社が競って売ってくれる状況が期待できる。
売却を急がず、複数の会社の動きを見ながら進めたい。
自分で買主の心当たりがある（親族や知人など）。

一般媒介には、「明示型」と「非明示型」があります。明示型は、他にどの会社に依頼しているかを、各社に知らせる契約です。非明示型は、知らせなくてもよい契約で、売主の自由度は高くなります。ただし、複数の会社に依頼すると、会社は広告費をかけても、他社が先に成約すると費用を回収できないため、販売活動に積極的になりにくい面があります。

専任媒介・専属専任媒介が向いている人

1社に任せて、手間を減らしたい。
売却活動の報告を、定期的にしてほしい。
築年数が経っているなど、積極的な販売活動が必要な物件を持っている。

専任系の契約は、会社にとって、成約すれば手数料が確実に入る見込みがあるため、広告や営業に力を入れやすい傾向があります。ただし、それが売主にとって有利になるかどうかは、会社の姿勢次第です。

専属専任媒介は、自分で見つけた買主とも、依頼した会社を通して契約しなければなりません。親族への売却を考えている場合は、専任か一般を選ぶほうが自由度が高くなります。

「囲い込み」に注意

専任系の媒介契約で、特に問題になるのが「囲い込み」です。囲い込みとは、不動産会社が、売主と買主の双方から手数料を受け取りたいために、他社からの購入希望の紹介を断ったり、レインズ上で「商談中」と偽ったりして、物件の情報を外に出さないようにする行為をいいます。売主にとっては、買主の候補が減り、売却が遅れる、または価格が下がる原因になります。

囲い込みを避けるには、次の方法があります。

契約時に、レインズへの登録を確認し、登録証明書を受け取る。
他社の購入希望者の問い合わせにも、誠実に対応してもらうよう、書面で依頼する。
定期的な報告で、問い合わせの件数、内覧の件数、断った件数を確認する。
疑わしい場合は、別の不動産会社に「この物件は紹介可能か」を確認してもらう。

国土交通省は、囲い込みの是正に向けて、レインズの運用ルールの見直しを進めています。2026年時点の最新のルールは、国土交通省や不動産流通機構の公式サイトで確認してください。

選ぶときの判断基準

状況	選びやすい契約	理由
都心部のマンションなど、需要が高い	一般媒介	複数社が競い合い、早く成約する可能性がある
郊外の戸建てなど、買い手が限られる	専任媒介	1社が責任をもって広告・営業を行う
売却を急ぐ、手間を減らしたい	専任・専属専任	窓口が1社で、報告も定期的にある
買主の心当たりがある	一般・専任	自己発見取引が可能
特定の担当者を信頼している	専任	担当者に集中して任せられる

最終的には、「契約の種類」より「担当者が信頼できるか」が、結果を左右することが多いといえます。契約の種類は、後から変更することもできます。たとえば、専任媒介で3か月売れなければ、期間満了を機に、一般媒介へ切り替えたり、別の会社に変えたりしてもかまいません。

契約後の報告で見るべき数字

専任・専属専任では、定期的な報告が義務づけられています。報告を受けたときは、次の数字を見て、販売活動が適切かを判断してください。

指標	見る意味	気になる状態の例
ポータルサイトの閲覧数・問い合わせ数	価格や写真が買主に響いているか	閲覧は多いが問い合わせが少ない場合は価格や条件が合っていない可能性がある
内覧の件数	実際に興味を持った買主の数	問い合わせがあっても内覧に至らない場合は、広告の情報や写真の見直しが必要
内覧後の反応	購入に至らなかった理由	同じ理由が繰り返されるなら、その点（価格、設備、周辺環境）が改善点
他社からの紹介の有無	情報が広く流通しているか	他社経由の問い合わせが全くない場合は、レインズの登録状況を確認する

たとえば、売り出し後1か月で、問い合わせが数件あっても、内覧がゼロなら、写真や説明文に問題がある可能性があります。内覧が10件あっても、成約しなければ、価格が割高と感じられているのかもしれません。数字が悪いときは、担当者に、原因の分析と対策の提案を求めましょう。

報告の内容が曖昧だったり、報告の頻度が契約より少なかったりする場合は、遠慮せずに指摘してください。契約書に報告義務が書かれている以上、売主は説明を求める権利があります。改善が見られなければ、期間満了を機に、別の会社へ切り替えることも選択肢です。売却が長引くほど、物件は「売れ残り」という印象を持たれやすくなるため、早めの見直しが大切です。

契約を結ぶときの確認項目

売出価格：査定額の根拠、値下げの時期の見通し。
仲介手数料：税込の額、支払い時期。
契約期間：何か月か、更新の方法。
違約金の有無：契約期間中に解約した場合の費用（広告費の実費請求など）。
販売活動の内容：掲載する媒体、内覧対応、報告の頻度。
レインズの登録：登録の有無、登録番号、登録証明書の交付。
特約の有無：標準約款と異なる特約が付いていないか。

特に、契約期間中の解約について、標準約款では、依頼者の都合で解約した場合の違約金は定められていません（会社が使った広告費などの実費請求は有り得ます）。契約書に、異なる定めがないかを確認してください。

計算例：契約の種類による費用の違い

仲介手数料は、どの契約でも、成約したときにだけ、上限の範囲で支払います。たとえば3,000万円で売却した場合、いずれの契約でも、上限は105.6万円です。ただし、複数の会社に頼んでも、手数料を払う相手は、成約させた1社だけです。複数社に依頼すること自体に、追加費用はかかりません。

よくある質問

専任媒介の途中で、他の会社に頼めますか？

契約期間中は、原則として他社に依頼できません。依頼すると、契約違反になる可能性があり、会社から違約金や費用を請求されることがあります。期間満了を待つか、契約書に定められた解除の手続きをとってください。

一般媒介と専任媒介のどちらが高く売れますか？

一概にはいえません。物件の条件、市況、会社の活動で変わります。データで一方が有利と断定できる性質のものではありません。

契約書の内容が分からないときは、どうしたらいいですか？

その場で署名せず、持ち帰って確認してください。宅地建物取引業協会の相談窓口や、弁護士に相談することもできます。

参考・公式情報

国土交通省 — 標準媒介契約約款、宅地建物取引業法、レインズの運用に関する情報
公益財団法人東日本不動産流通機構（東日本レインズ） — レインズの仕組みや運用の案内
全国宅地建物取引業協会連合会 — 取引の相談窓口