住宅ローンが残っていても家は売れる？残債との関係とオーバーローンの対処法

住宅ローンが残っていても、売却代金と手持ちの資金でローンを完済し、引渡しまでに抵当権を抹消できれば、家は売れます。鍵になるのは、売却価格から諸費用を引いた額が、ローン残債を上回るか（アンダーローン）、下回るか（オーバーローン）です。上回れば通常の売却ができ、下回れば不足分の用意や、住み替えローン、任意売却といった別の手段を検討することになります。この記事では、残債との関係、判断の手順、手続きの流れを説明します。

抵当権と売却の関係

住宅ローンを組むと、購入した不動産には、金融機関のために抵当権が設定されます。抵当権が残ったままだと、買主は、ローンの返済が滞ったときに、物件を失う恐れがあるため、通常は抵当権を抹消したうえでの引渡しが条件になります。

そのため、売却では、決済日に、買主から受け取る代金の中から、金融機関に残債を一括で返済し、同時に抵当権の抹消登記を行います。司法書士が、この手続きを一括して行うのが一般的です。

アンダーローンとオーバーローン

状態	意味	売却のしかた
アンダーローン	売却価格（諸費用を差し引いた後）が、ローン残債を上回る	売却代金で完済でき、残りが手元に残る。通常の売却ができる
オーバーローン	売却価格（諸費用を差し引いた後）が、ローン残債を下回る	不足分を自己資金で補う、住み替えローンを使う、任意売却を検討する

判断は、「売却価格－仲介手数料などの諸費用＝手元に入る額」と、「ローン残債」を比べて行います。計算例（架空の数字）：売却価格2,800万円、諸費用180万円、残債2,400万円なら、2,800万円－180万円－2,400万円＝220万円がプラスで、アンダーローンです。一方、残債が2,900万円なら、2,800万円－180万円－2,900万円＝－280万円となり、280万円の不足が生じます（オーバーローン）。

自分の数字で試すには、計算ツールで、売却価格に、残債と諸費用を合わせた額を入れてみてください。

残債の確認方法

残債は、金融機関から送られる返済予定表や、残高証明書、インターネットバンキングで確認できます。売却を考えたら、次の点も確認します。

残債の正確な額：決済日時点の額（利息を含む）を、金融機関に問い合わせます。
繰上返済の手続き：全額繰上返済の申込みの期限（決済日の何週間前までか）、手数料。
団体信用生命保険や保証料の返戻：完済時に戻る金額がないか。
抵当権の設定状況：複数の金融機関が設定していないか（住宅ローンのほかに、事業用の借入れがある場合など）。

アンダーローンの場合の手順

金融機関に、売却の予定を連絡する（事前の相談が必要な金融機関が多い）。
売買契約を結び、決済日を決める。
決済日に、買主から残代金を受け取る。
その場で、残債を金融機関に返済する。
司法書士が、抵当権抹消と所有権移転の登記を申請する。
残りのお金が、売主の手取りになる。

決済の当日は、金融機関の担当者が、売主の返済手続きの確認に立ち会うことがあります。買主の住宅ローンの実行と、売主の残債の返済が同じ日に行われるため、日程の調整が必要です。

オーバーローンの場合の選択肢

自己資金で不足分を補う

貯金や、親族からの支援などで、不足分を用意して売る方法です。最も単純な方法で、通常の売却と同じ手続きになります。

住み替えローンを使う

住み替え（買い替え）の場合、新居の購入と同時に、売却で残る旧居のローンを、新しいローンに上乗せして借りる商品があります。「住み替えローン」「買い替えローン」などの名称で、金融機関が提供しています。借入額が大きくなるため、審査は厳しくなり、返済負担も重くなります。利用できるかどうかは、収入や担保の評価で決まります。

任意売却を検討する

ローンの返済が難しく、オーバーローンの状態で、通常の売却ができない場合は、金融機関の同意を得て売る「任意売却」という方法があります。競売より高く売れる場合が多く、残る債務の返済方法を、金融機関と相談できます。ただし、すでに延滞がある場合などで利用するもので、信用情報に影響することがあります。

任意売却には、専門の不動産会社や弁護士・司法書士が関わります。費用の負担が不透明な業者もいるため、相談先は慎重に選んでください。法テラス（日本司法支援センター）では、経済的に余裕のない人向けに、法的な相談の案内をしています。

売却を見送る

残債が大きく、売却すると不足が出る場合は、一定期間、持ち続けて返済を進めるか、賃貸に出すという選択肢もあります。賃貸に出す場合は、住宅ローンの契約が自己居住用に限られていることが多く、金融機関の承諾が必要です。無断で賃貸にすると、契約違反になる可能性があります。

住み替えの場合：売却と購入の順番

売却と購入を同時に進める住み替えでは、資金の流れを事前に整理する必要があります。順番によって、必要になる資金が違います。

進め方	流れ	メリット	注意点
売却を先に行う	旧居を売って資金を確定し、そのあと新居を探す	資金計画が確実で、無理のない価格で購入できる	売却後、新居が見つかるまで仮住まいが必要になる場合がある
購入を先に行う	新居を先に購入し、その後に旧居を売る	仮住まいが不要で、じっくり新居を選べる	二重のローンの負担、売却が遅れた場合の資金繰りの不安
同時に進める	売買契約の日や引渡しの日を調整して、同日に近い日程で進める	費用と負担を抑えられる	日程の調整が難しく、片方が遅れるとすべてが遅れる

売却を先にするのが堅実ですが、希望の新居を逃したくない場合は、「売却を条件とする購入（買い替え特約）」を購入契約に入れる方法もあります。これは、一定期間内に旧居が売れなければ、購入契約を解除できる特約です。ただし、売主（新居の売主）の同意が必要で、必ず付けられるわけではありません。

説明用の架空の数字で、購入を先に行う場合の資金を見てみます。新居3,500万円を購入し、旧居の残債が1,500万円あるとします。新居のローンを3,000万円借り、手持ちの資金で500万円を支払います。旧居が2,500万円で売れれば、諸費用を引いても、残債を返済して、数百万円が手元に残ります。しかし、旧居が1,800万円でしか売れなければ、諸費用を引くと、残債の返済が足りなくなる可能性があります。この場合、不足分を自己資金で補う必要があります。売却価格は、売れるまで確定しないため、最悪のケースで資金が足りるかを、あらかじめ確認しておくことが重要です。

また、新居の住宅ローンを申し込むとき、旧居のローンが残っていると、返済負担率が高くなり、審査に影響することがあります。この場合、旧居の売却が確定していることを示す売買契約書を、審査で提示すると、旧居のローンを除いて審査してもらえることがあります。金融機関によって取り扱いが異なるため、新居のローンの相談時に、旧居の状況も正直に伝えてください。

住宅ローン控除を受けていた場合

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）を受けていた人が、控除の期間中に売却すると、その後の控除は受けられなくなります。居住していない年は、控除の対象外です。売却の時期が、年の途中か年末かで、その年の控除が受けられるかが変わります。詳細は国税庁の案内で確認してください。

また、売却益が出る場合、住宅ローン控除と、譲渡所得の特例（3,000万円特別控除など）との併用に制限がある場合があります。住宅ローン控除を受けている物件を売るときは、税務署または税理士に相談してください。

売却前に金融機関へ相談すべきこと

全額繰上返済の方法と、手数料の有無。
抵当権抹消に必要な書類（抹消書類の受け取りの時期）。
オーバーローンの場合の、対応の可否。
延滞がある場合の、今後の対応。

注意したいこと

売却を急がされて、安く売らない：オーバーローンの不安があると、早く売りたくなりますが、複数の会社の査定を取り、価格を比較してください。
連帯債務者・連帯保証人の確認：夫婦で連帯債務を組んでいる場合、売却の同意や、離婚時の扱いに注意が必要です。
差押えや滞納：固定資産税の滞納があると、差押えの登記が入り、売却できないことがあります。

よくある質問

住宅ローンの完済前に、売買契約を結べますか？

結べます。ただし、決済日までに、完済と抵当権の抹消ができることが前提です。契約書に、その旨が定められます。

売却代金で残債を返せなかったら、どうなりますか？

不足分は、売主が自己資金で用意するか、金融機関の同意を得て任意売却に進みます。不足のまま引渡すことはできません。

住宅ローンの残債を、手元資金ゼロで売却できますか？

売却代金で残債と諸費用を賄える（アンダーローン）なら、自己資金なしで売却できます。

参考・公式情報

金融庁 — 金融機関への相談窓口、金融サービスに関する情報
法テラス（日本司法支援センター） — 債務の問題に関する相談の案内
国税庁 — 住宅ローン控除、譲渡所得の特例