不動産の査定額はどう決まる？取引事例比較法・原価法・収益還元法をやさしく解説

不動産会社が出す査定額は、主に近隣で実際に成約した事例との比較をもとに、物件ごとの違いを補正して決まります。住宅の売却では、この「取引事例比較法」が中心で、土地や古い建物では原価法、賃貸用物件では収益還元法も使われます。査定額の仕組みを知っておくと、複数社の数字が違う理由が読み解けるようになり、根拠の弱い高い査定額に振り回されにくくなります。

不動産会社の査定と、不動産鑑定は別のもの

まず混同しやすい点から整理します。不動産会社の行う「価格査定」は、宅地建物取引業者が売却の仲介を前提に、売り出す価格の目安を示すものです。一方、不動産鑑定士が行う「鑑定評価」は、不動産の鑑定評価に関する法律に基づく資格者が、国の定めた基準に沿って経済価値を判定するものです。

売却の入り口では価格査定で十分なことが多く、鑑定評価が必要になるのは、遺産分割で相続人の意見が割れた場合や、離婚時の財産分与で評価額が争点になった場合などに限られます。

三つの査定手法

取引事例比較法

近隣や似た条件の物件が実際にいくらで成約したかを集め、築年数、面積、階数、向き、駅からの距離といった違いを補正して価格を出す方法です。マンションや戸建て、土地のように、取引が活発な物件で最もよく使われます。

簡単な例（説明用の架空の数字）を挙げます。同じマンション内で3か月前に、70㎡の部屋が3,500万円で成約したとします。査定したい部屋は65㎡で、階数が一つ低いとします。面積の差と階数の差を補正して、3,200万円前後という見立てをつくる、といった具合です。補正の仕方は会社や担当者の経験によって違い、そこに査定額の差が生まれます。

原価法

その建物を今あらためて建てたらいくらかかるか（再調達原価）を求め、築年数に応じた劣化分（減価修正）を差し引き、土地の価格を足す方法です。木造の戸建ては、築20年を超えると建物の評価がかなり低くなることが多く、土地の価値が中心になります。建物の状態や修繕の履歴が良ければ、その分が評価に加わることもあります。

収益還元法

賃貸アパートや事業用ビルのように、収益を生む物件で使われる方法です。年間の純収益を、期待される利回り（還元利回り）で割り戻して価格を出します。たとえば、年間の純収益が300万円で、還元利回りを6%と見る場合の価格は、300万円÷0.06＝5,000万円です（架空の数字）。自宅の売却では主役にはなりませんが、投資用に売る場合は、買い手がこの考え方で価格を判断する点を知っておく必要があります。

査定額に影響する主な要因

価格を動かす要因は、大きく四つに分けられます。

1. 立地：最寄り駅までの距離、周辺の商業施設や学校、再開発の有無、ハザードマップ上の位置。
2. 物件の条件：面積、間取り、築年数、構造、階数、向き、眺望、駐車場や管理状態。
3. 法令上の制限：用途地域、建ぺい率・容積率、接道状況（建築基準法上の道路に2メートル以上接しているか）、再建築の可否。
4. 市場環境：金利、需要と供給のバランス、周辺の売り出し物件の数。

特に注意したいのが接道状況です。道路に2メートル以上接していない土地は、建築基準法の接道義務を満たさず、再建築が難しいため、評価が大きく下がります。この場合、査定額が相場より低いのは「会社が安く見ている」のではなく、物件そのものの条件によるものです。

公示価格・基準地価・路線価・固定資産税評価額との違い

土地の価格には、いくつもの公的な指標があります。実際の売買価格とは別物ですが、目安として知っておくと便利です。

路線価は公示価格の8割程度、固定資産税評価額は7割程度が目安といわれますが、これは一般的な説明で、地域や年によって異なります。これらは売出価格を直接決めるものではなく、「地域の土地の水準を知る参考」と考えてください。

補正の具体例：何をどれだけ調整するのか

取引事例比較法では、事例と対象物件の違いを一つずつ数字に置き換えていきます。次の表は、仕組みを理解するための架空の補正例で、実際の補正率は地域や会社の考え方によって異なります。

こうした補正を重ねたうえで、複数の事例から出した価格を平均したり、重みをつけたりして査定額が決まります。つまり、同じ事例を使っても、補正の仕方で数百万円の差が生じうるわけです。査定書に補正の内訳が書かれていれば、その会社が物件のどこを強みと見て、どこを弱みと見ているかが分かります。逆に、補正の説明が一行もなく、結論の金額だけが書かれた査定書は、比較の材料としては不十分です。

さらに、売出し中の物件の価格（売り出し事例）と、実際に成約した価格（成約事例）は別物である点にも注意してください。売出価格は売主の希望であり、実際の成約価格はそれより低くなるのが一般的です。成約事例が少ない地域では、売出し事例を参考にせざるをえないこともありますが、その場合は査定額にばらつきが出やすくなります。

査定額が会社によって違う理由

同じ物件でも、会社ごとに査定額が違うのは、次のような理由によります。

• 参照する取引事例が違う（会社が独自にもつ過去の取引データの差）。
• 補正のかけ方が違う（担当者の経験、重視する要素）。
• 売り出し戦略が違う（早く売るか、時間をかけて高く売るか）。
• 媒介契約を取りたい思惑がある（高めの数字を出す動機になりうる）。

査定額に差が出たときは、「どの事例を使ったのか」「何を補正したのか」を聞いてみてください。納得できる説明があれば、その会社の数字は信頼できる可能性が高く、曖昧な答えしか返ってこない場合は注意が必要です。

査定額から手取りを考える

査定額が分かったら、そこから仲介手数料や諸費用を引いた手取りを試算しましょう。仲介手数料と手取り額の計算ツールに売却価格と残債を入れれば、おおよその目安が出ます。たとえば、売却価格3,000万円なら仲介手数料の上限は約105.6万円で、これに残債や登記費用などが加わります。査定額が同じでも、諸費用の見積もり方次第で手取りは変わるため、必ず手取りベースで比較してください。

よくある質問

査定額と売却価格は同じになりますか？

同じにならないことが多いです。査定額は目安で、実際の売却価格は、売出価格、買主との価格交渉、市場の状況によって決まります。値引き交渉が入る可能性を考え、売出価格は交渉の余地を見込んで設定するのが一般的です。

築年数が古いと査定額はゼロになりますか？

木造戸建ての建物部分は評価が低くなりますが、土地には価値があるため、全体がゼロになることは通常ありません。ただし、解体費用が売却価格から差し引かれる場合や、買主が更地にして使うことを前提とした価格になる場合があります。

査定のときに家をきれいにしておくべきですか？

大掛かりなリフォームは不要ですが、清掃や片付けをしておくと、物件の状態が正しく評価されやすくなります。リフォームの費用が査定額の上がり幅を上回ることも多いため、行う前に会社へ相談してください。

参考・公式情報

• 国土交通省 — 地価公示、不動産情報ライブラリ、宅地建物取引業に関する情報
• 国税庁 — 相続税路線価の公表
• 公益財団法人不動産流通推進センター — 価格査定マニュアルなどの情報