不動産売却にかかる諸費用の一覧｜仲介手数料・登記費用・印紙税・税金の目安

不動産を売るときの諸費用は、売却価格の3〜5%程度に収まる場合が多い一方、測量や解体、税金が絡むと大きく膨らむことがあります。最も大きいのは仲介手数料で、次に住宅ローンの抹消費用、印紙税、引越し費用などが続きます。この記事では、諸費用の項目を一覧にし、どれが必須でどれが物件次第なのかを整理します。手取りの試算の仕方も示すので、査定額を比較するときの「手残り」の計算に役立ててください。

売却にかかる主な諸費用の一覧

実際の金額は、物件の種類や所在地、依頼先で変わります。見積もりを取らない限り確定できないため、ここでは「どの項目が存在するか」と「どれを先に確認すべきか」を押さえてください。

仲介手数料

最も大きな費用です。売買価格が3,000万円なら、上限は3,000万円×3.3%＋6.6万円＝105.6万円です。詳しい計算は仲介手数料の計算で説明しています。

抵当権抹消にかかる費用

住宅ローンが残っている場合、引渡しまでに抵当権を抹消しなければなりません。抹消には、登録免許税（不動産1個につき1,000円）と、司法書士への報酬が必要です。報酬は、依頼する事務所によって異なります。通常、買主の住宅ローンの手続きと同じ日に、司法書士が決済の場に立ち会い、抹消登記を申請します。売主が自分で登記を行うこともできますが、書類の準備や法務局への申請に手間がかかるため、多くの場合は司法書士に依頼します。

また、住宅ローンを完済するときに、金融機関に支払う手数料が必要な場合もあります。繰上返済の手数料は金融機関やローンの種類で異なるため、事前に問い合わせてください。

印紙税

不動産の売買契約書には、記載された契約金額に応じた印紙税がかかります。国税庁の案内によれば、不動産の譲渡に関する契約書には軽減措置があり、2027年3月31日までに作成されるものが対象とされています（延長や改正があるため、契約時点の最新情報を国税庁で確認してください）。

売買契約書は売主と買主がそれぞれ1通ずつ持つため、各自が自分の保管分の印紙を負担するのが通例です。電子契約を利用した場合は、印紙税がかからないとされています。

測量費と解体費

土地や戸建てを売る場合、境界が不明確だと、買主から確定測量を求められることがあります。確定測量は、隣地の所有者と境界を確認し、測量図を作成するもので、費用は土地の広さや隣地の数、官民境界の有無によって大きく変わります。数か月かかる場合もあるため、売却を決めたら早めに相談してください。

古い建物を解体して更地で売る場合は、建物の構造や大きさ、アスベストの有無、重機が入る道路の広さによって費用が変動します。解体してから売るか、現況のまま売るかは、売却価格や買主のニーズに影響します。解体すると、固定資産税の住宅用地の特例が外れ、税額が上がることにも注意してください。更地にするかどうかは、不動産会社と相談して、費用を見積もってから決めるのが堅実です。

税金：譲渡所得税・住民税

売却で利益が出ると、譲渡所得税・復興特別所得税・住民税がかかります。ただし、マイホームの売却には3,000万円特別控除などの特例があります。詳しくは譲渡所得税の計算と特例で解説します。損失が出た場合は税金はかかりませんが、損益通算などの特例を使うには申告が必要です。

精算されるお金：払うだけでなく、戻るものもある

売却では、引渡し日を基準に、売主と買主の間で費用を日割りで精算する項目があります。これは「費用」というより、すでに払った分の清算です。

• 固定資産税・都市計画税：納税義務者は、その年の1月1日時点の所有者です。年の途中で売却した場合でも、売主が1年分を納めます。そのため、引渡し日以降の分を日割りで計算し、買主から受け取るのが慣習になっています（地域によって起算日が1月1日か4月1日かが異なります）。法律上の義務ではなく、売買契約書に書かれる取り決めです。
• マンションの管理費・修繕積立金：引渡し月の分を、日割りまたは月単位で精算します。
• 火災保険・地震保険：売却で不要になった場合は、解約すると未経過期間分の保険料が戻ることがあります。解約のタイミングは、引渡しの日以降にしてください。引渡し前に解約すると、その間に火災などが起きたとき、売主が責任を負うことがあります。
• 住宅ローンの保証料：契約時に一括で払った保証料の一部が、完済時に戻る場合があります。金融機関に確認してください。

たとえば、固定資産税が年間12万円で、年の途中の9月30日に引渡しをする場合、残りの92日分にあたる約3万円（12万円×92÷365）を、買主から受け取る計算です（架空の数字）。こうした精算額は、手取りの試算に加えておくと、実際の入金との差が小さくなります。

手取りの計算例

説明用の架空の数字で、諸費用を含めた手取りを求めてみます。

• 売却価格：3,200万円
• 仲介手数料（上限）：3,200万円×3.3%＋6.6万円＝112.2万円
• 抵当権抹消（登録免許税2,000円＋司法書士報酬を3万円と仮定）：約3.2万円
• 印紙税（軽減措置あり）：1万円
• 測量・解体・残置物：なし
• 引越し費用：25万円
• 住宅ローン残債：1,200万円

手取り＝3,200万円－112.2万円－3.2万円－1万円－25万円－1,200万円＝約1,858.6万円です。ここから、利益が出ていれば税金が差し引かれます。計算ツールに数字を入れて、自分の物件で試してください。

費用を抑える・見落とさないコツ

1. 見積もりを複数社から取る：司法書士や測量士、解体業者は、複数に頼むと費用の幅が分かります。
2. 不要な費用を確認する：リフォームや大掛かりなクリーニングは、売却価格の上がり幅に見合わないことがあります。不動産会社に必要性を確認してください。
3. 早めに書類を準備する：登記や測量に時間がかかると、売却期間が延び、維持費が増えます。
4. 税金の特例を調べる：特例が使えるかどうかで、数十万円から数百万円の差が出ます。
5. 手取りの最低ラインを決める：必要な費用を引いたうえで、残したい金額を先に決めておくと、価格交渉で判断を誤りにくくなります。

よくある質問

諸費用は売却前に払うのですか？

多くは、売買契約や引渡しのタイミングで発生します。ただし、測量や解体は売却前に行うことがあるため、先に自己資金が必要になる場合があります。

仲介手数料以外にも、不動産会社に払うお金はありますか？

通常の売却活動の費用は、手数料に含まれるのが一般的です。売主が特別に依頼した広告などがある場合は、実費を請求されることがあります。契約前に書面で確認してください。

売却の費用は経費にできますか？

譲渡所得の計算で、仲介手数料、印紙税、測量費などの「譲渡費用」は、売却価格から差し引けます。領収書は保管しておきましょう。

参考・公式情報

• 国税庁 — 印紙税、譲渡所得の税金に関する案内
• 法務省 — 登記制度、登録免許税に関する情報
• 日本司法書士会連合会 — 登記手続きの相談先