不動産売却の仲介手数料はいくら？上限の計算式と手取りの出し方

不動産売却の仲介手数料は、売買価格が400万円を超える場合、「売買価格×3%＋6万円」に消費税を加えた額が法律上の上限です。消費税率10%なら、「売買価格×3.3%＋6.6万円」と覚えると計算が早くなります。たとえば3,000万円で売れた場合の上限は、3,000万円×3.3%＋6.6万円＝105.6万円です。この金額はあくまで上限で、実際にいくらにするかは不動産会社との合意で決まります。この記事では、計算式の根拠、支払いの時期、特例、値引きの考え方を順に説明します。

仲介手数料の法定上限

仲介手数料の上限は、宅地建物取引業法第46条に基づき、国土交通大臣が定める告示によって決められています。売買価格を三つの区分に分け、それぞれに料率を掛けて合計する仕組みです（いずれも消費税別）。

たとえば3,000万円の物件を、この区分どおりに計算してみます。

• 200万円×5%＝10万円
• 200万円×4%＝8万円
• 2,600万円×3%＝78万円
• 合計：96万円（消費税別）

消費税10%を加えると105.6万円で、速算式の「3,000万円×3.3%＋6.6万円」と一致します。速算式の「6万円」は、400万円以下の区間の料率が3%より高い分を、あらかじめ足し込んだ調整額です。計算例（説明用の架空の数字）として、他の価格での上限額をまとめます。

自分の物件で試すには、仲介手数料と手取り額の計算ツールを使ってください。

いつ、いくら払うのか

仲介手数料は成功報酬です。売買契約が成立しなければ、支払う義務は生じません。支払い時期は会社の定めによりますが、一般的には次の二つの方法があります。

1. 売買契約の締結時に半額、引渡し（決済）時に残りの半額を支払う。
2. 引渡し時に全額を支払う。

どちらになるかは、媒介契約書や会社の説明で確認できます。契約が白紙解除になった場合の手数料の扱いも、あらかじめ書面で確かめておくと安心です。なお、売主が手付解除などの自己都合で契約を解除した場合は、すでに成立した契約に対する報酬を請求される場合があります。

手数料以外の費用に注意

仲介手数料は売却にかかる費用の一部です。ほかに次のような費用があります。詳しくは売却にかかる諸費用の一覧で説明します。

• 抵当権抹消の登記費用（登録免許税と司法書士報酬）
• 売買契約書の印紙税
• 測量費、解体費、ハウスクリーニング費用
• 引越し費用
• 譲渡所得税・住民税（利益が出た場合）

不動産会社が「手数料は○○円です」と説明するとき、消費税込みか別かを必ず確認してください。また、仲介手数料の上限額に、広告費やチラシ代などは本来含まれていません。依頼者から特別に依頼した広告の実費を除き、通常の販売活動の費用は、手数料に含まれると考えるのが一般的です。

低廉な空家等の特例

売買価格が低い物件は、手数料の上限どおりでは、不動産会社の収入が少なすぎて取引が成り立たないことがあります。そのため、国土交通省の告示により、一定の条件で上限が引き上げられています。

• 2018年1月から、売買価格が400万円以下の低廉な空家等について、現地調査などの費用を加えた額を、売主から受け取れる特例が設けられました（上限18万円＋消費税）。
• 2024年7月1日から、この特例の対象が売買価格800万円以下の宅地建物に拡大され、上限は30万円＋消費税（33万円）になっています。

この特例は、売主が負担する手数料の上限を引き上げるもので、売主にとって負担が増える場合があります。対象になるかどうか、事前に媒介契約の内容で確認してください。詳しい要件は国土交通省の公式情報で確認することをおすすめします。

仲介手数料は値引きできるか

上限額は「これ以上は受け取れない」という数字で、下回る分には自由です。そのため、交渉の余地はあります。ただし、安さだけを基準に選ぶのは危険です。

• 手数料を値引きする代わりに、広告の範囲を絞る会社もある。
• 成功報酬のため、手数料が低いと担当者の動機づけが弱まる、と感じる人もいる。
• 逆に、売主から受け取る手数料を抑えて、買主から多くとる会社の例もある。

値引きの交渉をするなら、「手数料の割引と、販売活動の内容（掲載媒体、内覧対応）は変えない」ことを書面で確認してください。また、手数料の割引を宣伝している会社の中にも、売却力の高い会社はあります。重要なのは、手数料の額と販売力を別々に評価することです。

手数料の「両手取引」とは

売主と買主の双方から同じ会社が手数料を受け取る取引を「両手取引」と呼びます。会社にとっては収入が倍になる一方、売主にとっては、自社で抱えた買主に安く売らせようとする動機が生じる可能性が指摘されています。逆に「片手取引」は、売主と買主のそれぞれに別の会社がつく取引です。

どちらが良い悪いと一概にはいえませんが、媒介契約の際に「他社の買主にも物件を紹介してもらえるか」「物件情報を不動産流通機構（レインズ）に登録してもらえるか」を確認することで、囲い込みのリスクを下げられます。囲い込みについては媒介契約の三つの種類の記事も参考にしてください。

手数料の見積もりを比べるときの確認表

複数社から手数料の提示を受けたときは、料率の数字だけでなく、次の項目をそろえて比べてください。

また、売却を依頼する不動産会社が、売主と買主の両方から手数料を受け取ることを前提としているかも、あわせて聞いておくとよいでしょう。売主として最も気にすべきなのは、手数料の安さではなく、手数料を払ったうえで、手元にいくら残るかです。たとえば、手数料が30万円高くても、売却価格が100万円高くなるなら、売主の手取りは増えます。反対に、手数料が安い会社に頼んだ結果、売却が長引いて値下げを重ねれば、結果的に損をすることもあります。

売却が長引くと、その間も固定資産税や管理費、住宅ローンの返済が続きます。たとえば毎月の維持費が5万円の物件が半年長く売れ残れば、30万円の費用が余分にかかる計算です（架空の数字）。手数料の差額と、売却期間が延びたときの維持費を並べて考えると、判断しやすくなります。

手取りの出し方

最終的に手元に残るお金は、次の式で概算できます。

手取り＝売却価格－仲介手数料－住宅ローン残債－登記費用－印紙税－その他費用－税金

計算例（架空の数字）として、売却価格3,000万円、残債1,000万円、諸費用合計（登記・印紙・引越しなど）60万円の場合を考えます。仲介手数料の上限は105.6万円なので、手取りは3,000万円－105.6万円－1,000万円－60万円＝約1,834万円です。ここから、利益が出ていれば税金が差し引かれます。

よくある質問

仲介手数料は査定を依頼した時点で払いますか？

いいえ。査定は無料で、手数料は売買契約が成立してから発生します。査定の段階で費用を請求された場合は、内容を確認してください。

買取の場合も仲介手数料はかかりますか？

不動産会社が直接買い取る場合は、仲介にあたらないため、一般に仲介手数料はかかりません。ただし、その分、買取価格が仲介の売却価格より低くなるのが通常です。詳しくは買取と仲介の違いをご覧ください。

消費税は必ずかかりますか？

仲介手数料は不動産会社に対する報酬で、課税事業者である会社が受け取る場合は、消費税がかかります。個人が売主の住宅の売買代金自体は非課税ですが、手数料は別扱いです。

参考・公式情報

• 国土交通省 — 宅地建物取引業法に基づく報酬額の告示、低廉な空家等の特例
• 全国宅地建物取引業協会連合会 — 売却時の報酬や契約の相談
• 全日本不動産協会 — 会員業者や取引に関する相談