不動産売却の流れ｜査定依頼から引渡しまで全手順と期間の目安
不動産売却の流れを、相場調査・査定依頼・媒介契約・販売活動・売買契約・決済と引渡し・確定申告まで順番に解説。各段階の期間の目安と確認事項をまとめました。
不動産売却は、相場調査から査定依頼、媒介契約、販売活動、売買契約、決済・引渡し、確定申告までの七つの段階で進み、全体でおよそ半年前後かかることが多いとされます。ただし、物件の種類、地域、市況、売出価格によって大きく変わり、数週間で決まる場合も、1年以上かかる場合もあります。この記事では、各段階で売主がすることと、確認すべき事項を順に示します。全体の流れを先に知っておくと、いま自分がどの段階にいて、次に何を決めるべきかが分かります。
全体の流れと期間の目安
| 段階 | 主な作業 | 期間の目安 |
|---|---|---|
| 1. 準備・相場調査 | 方針の決定、書類の準備、相場の確認 | 1〜2週間 |
| 2. 査定依頼 | 机上査定・訪問査定、査定書の比較 | 1〜3週間 |
| 3. 媒介契約 | 会社の選定、契約の種類・期間・手数料の確認 | 数日〜1週間 |
| 4. 販売活動 | 広告掲載、内覧、価格の見直し | 1〜6か月程度（物件による） |
| 5. 売買契約 | 買付申込、条件交渉、重要事項説明、契約締結 | 1〜2週間 |
| 6. 決済・引渡し | 残代金の受領、抵当権抹消、鍵の引渡し | 契約から1〜2か月後が多い |
| 7. 確定申告・精算 | 譲渡所得の申告（必要な場合）、各種精算 | 引渡しの翌年の申告期間 |
1. 準備・相場調査
まず売却の目的と条件を決めます。いつまでに売りたいか、最低いくら手元に残したいか、住み替え先の購入資金に充てるのか、といった点です。次に、手元の書類をそろえます（査定前のチェックリストを参照）。相場は、国土交通省の不動産情報ライブラリで近隣の取引価格を調べたり、不動産ポータルサイトで売り出し中の物件を見たりして、おおよその水準をつかんでおきます。
この段階で決めておくべきなのは、売却の優先順位です。高く売る、早く売る、手間を減らす、のどれを重視するかで、仲介にするか買取にするか、どの会社に頼むかが変わります。
2. 査定依頼
机上査定で複数社の相場感をつかみ、数社に訪問査定を依頼します。査定書の比べ方は査定を比較する方法で説明しています。一括査定サイトの使い方は一括査定サイトの選び方を参照してください。
3. 媒介契約
依頼する会社が決まったら、媒介契約を結びます。媒介契約には、一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の3種類があり、宅地建物取引業法により、契約内容を記載した書面の交付が義務付けられています。契約期間は専任・専属専任で3か月以内です。詳しくは媒介契約の三つの種類で解説します。契約時には、売出価格、仲介手数料、販売活動の内容、報告の頻度を、書面で確認してください。
4. 販売活動
不動産会社が、不動産ポータルサイトへの掲載、レインズへの登録、チラシ、購入希望者への紹介などを行います。内覧は、買主が購入を決める重要な機会です。次の点に気をつけてください。
- 部屋を明るくし、換気や掃除を行う。
- 設備の不具合や、近隣の事情などは、聞かれたら正直に答える。
- 内覧の日程は、できるだけ柔軟に調整する。
反響が少ない場合は、価格の見直しを検討します。売り出しから1〜2か月たっても内覧が入らないときは、価格が相場より高い可能性があります。値下げのタイミングと幅は、担当者と相談して決めましょう。
5. 買付申込と売買契約
購入希望者が決まると、買付証明書（購入申込書）が提出されます。ここには希望価格、引渡し時期、住宅ローンの利用の有無などが書かれます。価格交渉の余地を見て、条件を調整し、合意したら売買契約に進みます。
売買契約の前には、宅地建物取引士が買主に対して重要事項説明を行います。売主側も、物件の状況を書面で伝える「物件状況報告書」や、設備の「付帯設備表」を作成します。内容に不備や虚偽があると、後で契約不適合責任を問われる原因になるため、正確に記入してください。
契約の当日は、買主から手付金（売買価格の5〜10%程度が一般的）を受け取ります。売買契約書には、手付解除の期限、ローン特約、引渡し日、契約不適合責任の期間などが定められます。契約書の内容は、署名前に必ず確認してください。
6. 決済・引渡し
決済日には、買主から残代金を受け取り、その場で住宅ローンの残債を完済して、抵当権の抹消手続きを司法書士に依頼します。同時に、所有権の移転登記を申請します。鍵や設備の取扱説明書、管理規約などの書類を、買主に引き渡します。
この日に立ち会うのは、売主、買主、不動産会社の担当者、司法書士で、金融機関の会議室などで行うことが多いです。必要な書類は、本人確認書類、実印、印鑑証明書、登記識別情報（権利証）などです。
7. 確定申告と精算
売却で利益が出た場合や、特例を使う場合は、引渡しをした翌年の2月16日から3月15日（土日などの場合は変更）に確定申告をします。特例の適用には確定申告が必要です。詳しくは譲渡所得税の計算をご覧ください。
場面別：必要な書類と持ち物の目安
各段階で必要になる書類は、次のとおりです。物件の種類や状況により異なるため、担当者に事前に確認してください。
| 場面 | 主な書類・持ち物 |
|---|---|
| 査定・媒介契約 | 本人確認書類、登記事項証明書または権利証、固定資産税の納税通知書、購入時の契約書や図面 |
| 売買契約 | 本人確認書類、実印（または認印）、手付金の受領口座、売買契約書に貼る印紙（会社が用意する場合もある） |
| 決済・引渡し | 実印、印鑑証明書（発行から3か月以内が一般的）、登記識別情報（権利証）、本人確認書類、住民票（住所変更がある場合）、鍵、管理規約、設備の取扱説明書 |
| 確定申告 | 売買契約書の写し、取得時の契約書、譲渡費用の領収書、源泉徴収票、特例の添付書類（住民票の除票など） |
特に、登記簿上の住所と現住所が違う場合は、そのままでは所有権の移転登記を進められません。事前に住所変更の登記を行う必要があり、司法書士に依頼するのが一般的です。引越しを繰り返している人や、結婚で氏名が変わった人は、早めに確認しておくと安心です。
スケジュールの組み立て方：逆算で考える
住み替えなど、期限がある売却は、引渡しの希望日から逆算して計画を立てます。たとえば、「12月末までに引渡しを終えたい」場合は、次のように考えます（あくまで説明用の例です）。
- 12月末の引渡し：決済日。
- 11月中旬〜下旬：売買契約（契約から決済まで1か月程度を見込む）。
- 8月〜10月：販売活動（買主が見つかるまで、2〜3か月を見込む）。
- 7月：媒介契約と売出価格の決定。
- 6月：査定依頼と会社の選定。
しかし、販売期間は物件により大きく変わります。売れなかったときの備えとして、「期限の1か月前までに買主が見つからなければ、買取に切り替える」といった、代替案を決めておくと、期限に間に合わない事態を避けられます。契約時に、買取保証の有無を確認しておくことも一つの方法です。
また、売却を急ぐあまり、価格の根拠を確認せずに安い価格で契約してしまうのは避けたいところです。期限があるときほど、複数の選択肢を比較する時間を、最初の工程に確保してください。
手続きを進めるときの注意
- 住み替えのタイミング：売却と購入を同時に進めるとき、売却が先か購入が先かで、資金繰りが変わります。購入が先なら、つなぎ融資や、売却代金の入金前の資金手当てが必要になることがあります。
- 所有者全員の同意：共有名義の場合は、全員の同意が必要です。
- 住所・氏名の登記の変更：2026年4月1日から、住所や氏名を変更したときの登記が義務化されています。売却前に、登記簿上の住所が現住所と異なっていないか確認してください。登記の変更は、変更から2年以内の申請が必要とされています。
よくある質問
売却には、どれくらいの期間がかかりますか？
物件や市況によりますが、準備から引渡しまでで、半年前後が一つの目安です。急ぐ場合は、買取を使うと数週間で完了することもあります。
売却の途中でやめることはできますか？
媒介契約の期間中でも、条件を確認すれば、解約できることがあります。売買契約の後は、手付解除の期限までなら、手付金を放棄して解約できますが、期限を過ぎると違約金が発生します。
住みながら売却できますか？
できます。居住中のまま内覧を受けることも可能で、引渡し日を決めたうえで引越しをします。
